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郑州商业版图 下一片蓝海在哪儿

发布时间:2019-08-01 12:02 作者:

河南商报记者杨桂芳

郑州商业发展趋势在今年上半年如何?未来会是什么态势?

7月30日,戴德梁行 戴家客听 活动举办,探寻 商都 郑州商业地产新趋势,并发布《2019年上半年郑州商业地产市场回顾与展望》《中部新一线城市商业发展趋势报告》。

数据

2019年郑州迎来超过80万平方米的优质商业新增供应

戴德梁行郑州业务及市场部助理董事王威在《2019年上半年郑州商业地产市场回顾与展望》中提到,郑州优质零售市场处于业态不断调整升级、餐饮及体验业态积极布点的发展趋势中。

报告显示,2019年上半年,郑东新区迎来了永威 木色的开业,新增供应为5万平方米,郑州市优质商业存量增长至238.2万平方米。

二季度末,全市商业空置率下降至3.7%,较2018年底下降0.1个百分点,优质商业项目一铺难求。

由于多个商业项目积极进行品牌调整增强了客流吸引力,推动全市商业租金涨至454元每平方米每月,比去年上升9.5%。

郑州优质零售市场在2019年将迎来超过80万平方米的新增供应,其中超过20%的项目集中在郑东新区,未来郑东新区的商业氛围将得到进一步的发展和促进。下半年填空式的社区商业将继续成为市场新亮点。预计,明年优质零售商业供应量会有所下降,预计为50万平方米。

变化

地铁商业将推动郑州商业市场蓬勃发展

报告显示,餐饮及体验式业态成为下半年市场吸纳主力,其中书店成为新的亮点。继2018年下半年尚书房、钟书阁等书店相继在购物中心开新店后,2019年上半年西西弗书店、中信书店也选择在购物中心开大面积店铺。

在引入内容上,上半年郑州多个购物中心对公共空间进行了开发,积极引入了主题展览与主题活动,吸引更多年轻顾客前来购物并拍照打卡,未来开发公共空间来吸引顾客将成为趋势。

商业也在随着交通的变化发生衍变。上半年地铁5号线开通,地铁商业取得了进一步的发展。根据郑州市城市轨道交通第三期建设规划,郑州在2024年之前还要陆续建成7条地铁线路。王威提到,地铁商业将推动郑州商业市场蓬勃发展。这两年郑州商业爆发态势明显,而爆发意味着之间的竞争性很强,商业在错位竞争、内容转化方面应该重视。

趋势

1

新一线城市已成为零售品牌必争之地

《中部新一线城市商业发展趋势报告》认为,从主要品类在中国大陆地区门店的拓展情况看,新一线城市已经成为零售品牌扩张的必争之地。

报告显示,截至2018年底,主要的奢饰品、轻奢品牌、社区新零售品牌在新一线城市的门店数量占其全国总门店数量的40%以上,快时尚品牌和网红茶饮品牌在新一线城市的门店数量占到其全国总门店数量的30%左右。具体来说,主要品类在新一线城市门店数量占比中,奢饰品达到46.2%,轻奢品牌达到41.5%,快时尚品牌达到31.5%,网红茶饮达到27.6%,新零售品牌达到40.9%。

2

轻奢品牌开始加码郑州

以轻奢品牌为例,近年来,随着优质商业项目的不断入市,主流轻奢品牌在郑州的布局开始加码。2018年有多个轻奢品牌首次进入郑州市场,如 ToryBurch、MCM、Stuart⁃Weitzman、Sandro、Theory等。轻奢品牌由于在价格上较奢侈品亲民,但在品质和定位上相对高档,对年轻时尚人群很有吸引力,目前来看仍有较大的发展空间。

在门店分布上,MK、KS、TB、Coach、MCM的抽样数据显示,截至2018年年底,轻奢品牌门店主要分布在二七商圈的丹尼斯大卫城、丹尼斯百货,另外还有去年开业的 巨无霸 正弘城,以及远郊的杉杉奥特莱斯。

3

快时尚品牌在选址上更倾向于新开业的购物中心

快时尚方面,快时尚品类在郑州的数量,明显少于武汉和长沙,这也意味着郑州快时尚品类整体较武汉和长沙滞后。

报告提到,在郑州,快时尚品牌在选址上更倾向于新开业的购物中心。

2017年以来,受主流快时尚品牌整体盈利情况下降影响,快时尚品牌在郑州扩店放缓,2018年,NEWLOOK和Forever21纷纷闭店宣告撤出郑州市场。

4

郑州相较于武汉来说,社区新零售发展相对滞后

近年来,电商渠道开始由一线城市积极向低层级城市渗透,电商社区新零售从2018年开始陆续登陆武汉及长沙市场,电商社区新零售代表品牌盒马鲜生于2018年二季度进入武汉市场,同年四季度进入长沙市场。郑州市截至2018年底还没有主流新零售品牌入驻,对于新零售来说还属于一片蓝海。

但这也意味着郑州相较于武汉来说,社区新零售发展相对滞后。报告提到,面对电商新零售品牌的积极扩张,武汉及长沙本土传统零售商转型积极,比如湖北区域零售巨头中百和长沙本土传统零售品牌步步高纷纷开始转型涉足社区新零售。目前郑州市场上的传统超市零售品牌已经引入一系列新零售技术来支持日常运营,未来郑州有望迎来主流的新零售品牌入驻。

另外,在网红茶饮上,报告认为,在郑州,网红茶饮已经成为各大购物中心 引流 标配,其选址上偏向于人流量较大的核心商圈购物中心,例如国贸360、正弘城、丹尼斯大卫城等。值得注意的是,随着主要茶饮品牌陆续进入中部新一线城市,市场竞争的持续加剧迫使门店类型的创新和场景的打造成为网红茶饮的下一个新的竞争点。

5

郑州商圈在差异化发展

随着新兴商圈逐步崛起,目前郑州形成了6个主要商圈,包括老牌传统商圈二七商圈和花园路商圈,以及新兴的郑东新区商圈、北区、西区和高新区商圈。

其中,郑东新区商圈是最近郑州发展最为迅速的新兴商圈,目前正逐步由社区配套商业升级为以购物中心为主的、具备一定辐射力的商业副中心。郑东新区商圈、二七商圈将成为郑州的双中心。而北区和高新区商圈整体发展较晚,将是未来几年商业发展的重点区域。

但不可否认的是,郑州商业主流业态中,零售业态依然 独大 ,时尚零售在目前郑州核心商圈的零售业态中占比高达85.3%,而生活零售仅占14.7%。

餐饮方面,特色中餐和甜点饮品最受欢迎。核心商圈餐饮业态中以特色中餐数量最多,占比达32%。其次是甜点饮品,占核心商圈餐饮门店数量的29%。快餐、小吃、国外料理合计占比39.6%。

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